原來週末看房子也是一種樂趣

這幾年來，常常看到台灣的雜誌介紹一些名人如何利用閒暇時間到處看房地產及投資房地產的故事。斯汀也從老闆身上培養出想要投資房地產的興趣。我也常常上知名的房地產網站(如 Redfin, Zillow, Trulia ) 去了解大西雅圖地區及加州的房地產行情。

前幾年曾看到 You Tube 影片中，介紹南加州的房地產情況: 南加州因為華人多，房地產趨勢一定是往東走。我覺得分析有理。畢竟哪裡我也住過三年。大西雅圖地區因為地形的關係，房地產往東走的趨勢有限，一定是往北或往南走。只不過我覺得往北的趨勢機會很高。

我們常常利用閒暇時間看到大西雅圖地區某一地方有 Open House，就利用週末前往參觀一下。看看那一區情況如何，那一棟房屋值這個價錢嗎? 如果不是 Open House，就必須約房地產 Agent 一同起前往觀看。每次參觀總是會遇到一些有趣的事情，分享如下:

萬用鑰匙真方便

Agents 都有萬用鑰匙可將房屋前的鑰匙盒(Key Box) 打開。進屋後，依規定必須放自己的名片。 如果這間房子有很多張名片，代表 Agents 正在努力試圖將房子賣出。看到 Agents 有鑰匙，心中會想著: 如果我也考一張  Real Estate Agent 的執照，是否就可以拿著鑰匙，到處看房子了呢?

網站會隱藏一些房屋的資訊

華人的眼光: 投資房地產後，然後租給別人，但現實上卻和自己的想法總是會有一些差距。舉例而言，很多房屋中會隱藏一些資訊，在網站上是無法看到的，只有透過 Agents 才能看到。假設你給 Agent 10 個房屋名單，有可能符合你需求的卻不到 10 個，也有可能完全不符合，這就是當 Agent 的好處。房屋中隱藏的資訊都涵蓋著一些限制，舉例如下:

不能租給別人 (有 Rental Cap)

有所得的限制 (如年薪 X 萬內才能買)

有年齡的限制 (如 55 歲老人才能買)

投資客在房屋放上市場後(listing)一段時間不能進場

社區中每戶要多收 X 元一起分擔及維護社區的設施 (算一算會覺得 HOA 太貴了)

投資房地產的房貸利率較自用住宅高

如果是買 Single Family House 自住， Down Payment 付 10% 即可。 Down Payment 低於 20% 有二種貸款方式: 有 PMI (Private Mortgage Insurance) ，利率低。沒有 PMI ，利率較高。看看貸款公司提供的貸款方式。

然而投資房地產時，房貸利率會比較高，而且需付至少 20% 的 Down Payment 才行。如果你在合約上寫說“自住”，拿了較低的房貸利率，但卻出租給別人，就構成 Fraud 。銀行其實都查得出來。不可不慎。

新屋居然只租不賣

大西雅圖地區有一個很有趣的現象: 不少建商在買地蓋新屋。有些是蓋 Brand New Apartment Homes ，只租不賣，而且房租價格還不便宜。很多人不是說: 租不如買嗎? 但事實上，很多中產階級想購屋，但貸款絕不會過，卻能每月交 2,000 元的房租。因此這類只能用租的 Apartment Homes 有一定的市場行情。

多看看建商的 Floor Plan

常參觀建商的 Model Homes，有些覺得不好，有些覺得真是高級，如廚房中的瓦斯。

看到最後，其實覺得房子結構都差不多 最主要的關鍵就是自己是否喜歡建商的 Floor Plan 及建商在房屋的裝潢結構上是否考慮到許多細節的部分。

建商沒考慮到風水

華人買房子重風水。美國建商的銷售人員也知風水。當參觀建商的房子時，會發現: 馬路沖正門，開門見樓梯，洗手間的門對著睡床等等有趣的情況。當然這些都有化解方式 (Counteract)。只不過看個人對這間房子的喜好。

每次看房屋時，總是會看到一些新奇的事物。原來週末看房子也是一種樂趣。

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用家中附近的三棟房屋來評估自己房屋的市價

美國房屋貸款時的就業證明(Verification of Employment)

簡單算出房屋貸款(HELOC) 的分攤表

有一種房屋貸款在 2008 年以前很流行，名稱為 Home Equity Line of Credit， 簡稱 HELOC 。2008 年金融危機後，銀行大量縮減此業務。拜利率低所賜，最近又起死回生。HELOC 有以下特點:

就像信用卡一樣有信用限制 (Credit  Line)。

利率比信用卡公司的利率低。

利率隨時跟著市場利率的高低而調整，但銀行也有提供固定的利率。

是房屋貸款，沒有 Closing Cost，利率較一般房屋貸款高。房貸利息可以抵稅(有上限)。

是 Interest Only Loan。允許你前 N 年可以只付利息，從第 N 年後，你必須開始支付本金。

隨時可以償還本金。若急需用錢，可以寫一張 HELOC 的支票存在自己的 Checking Account 中， 無交易費用。只不過金額仍以這個利率去算。

情況題:

小王的第一房屋貸款用 30 年固定利率，第二房屋貸款用 HELOC。其 HELOC 的條件為:

貸款金額: 104,937

年利率:  5.24 %

貸款年限:  30

銀行允許前 10 年只付利息，10 年後必須開始付本金

分解題:  

看了一般的銀行的簡易分攤表，我發覺大部分銀行採用的是 Simple Interest 算法。他們提供的分攤試算表大都採用 10 年內不付本金，10 年後必須開始付本金的方法。

分析如下:

月利息: 104,937*5.24%/12月= 458.22 (10年內允許不付本金)

第 121 月(10 年第 1 月) : 開始支付本金，因此每月繳交金額提高

貸款年限剩下 20 年( 240 月)，貸款金額仍是 104,937。因此每月繳交金額，可從 Excel PMT 含數可知

PMT (5.24%/12, 240,104937,0,0)=706.53

利息仍然是 458.22

本金: 706.53-458.22=248.31

因此貸款金額變成: 104,937-248.31=104,688.69

第 122 月的利息 : 

104,688.69*(5.24%/12)= 457.14; 從第 122 月後利息逐漸降低。

以此類推。即可簡單算出下面的分攤表。(點擊後放大)

降低利息的方法:

若按照 30 年的分攤表去還貸款金額，即可知原先貸款金額是 104,937， 但 30 年的總利息卻為 119,615.57。等於是多了一倍。因此如何降低利息也成為英文網站中很多人討論的話題。

方法不外乎是: 多投入本金，HELOC 轉貸後可降低利率。不然就是善用自己信用卡 Balance Transfer 的促銷期( 12-18 月零利率，一次交易費 2%-4%) 來先償付本金 。

雖然這種 HELOC 的房屋貸款很有彈性，如可以抵稅，但若不償還本金的話，終究也會使自己總房貸利息提高了不少。在抵稅和利息提高之間如何取捨，完全取決於個人的意願。

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在美國用信用卡套利

原來 Health Savings Account 也可以像 401K 退休帳戶一樣投資共同基金

去年申請了 HSA (Health Savings Account) 帳戶，目的很簡單: 每月不想付太多的保費，想存入家庭終生醫療金，又可以藉  HSA 抵稅。為了抵稅，我都會存入當年最大的上限。

在 US Bank 的 HSA 帳戶中 ，可分為二種帳戶。一種是醫療帳戶，一種是投資帳戶。自己可以設定: 是否想要將部分的錢拿去投資共同基金?

假設自己帳戶內有 10,000 元，便可以設定 5,000 元留在醫療帳戶中，任何超過 5,000 元的金額便會轉入投資帳戶中。

在 HSA 投資帳戶中，你可以看到 US Bank 只能讓客戶選擇 18 種共同基金。雖然比 ADP 401K 的共同基金少了十種，但都可以讓自己選擇應投資那一種共同基金及佔多少百分比，進行分散風險。

原來 Health Savings Account 也可以像 401K 退休帳戶一樣投資共同基金。

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久違了，我的 401K 退休福利計畫

申請 Health Savings Account ( HSA ) 心得分享

Health Savings Account (HSA) 費用漲幅幅度居然高達50% 以上

美國房屋貸款時的就業證明(Verification of Employment)

最近這一年多以來，大西雅圖地區房地產市場回溫。很多州也是如此。很多同事都是趁著利率低時，趕緊買自己喜歡的房子。

一般而言，在美國買房子時，都是先找好貸款公司，然後依指示遞交一些相關文件(如 Paystub, W-2, Tax Return 等等)。經初審後，貸款公司會給貸款人 Pre-Approved Letter。等貸款人看到喜歡的房子後，便可知會房地產經紀人，然後提出 Offer。如果成交的話，45 天內貸款公司會做 Closing 的動作。此外，很多建商 (Home Builders) 都有其合作的貸款公司。如果喜歡建商的 Floor Plan，也可事先和其貸款公司連絡。

房子買賣流程簽約完畢後，貸款公司都一定會做一件事: 打電話或傳真給雇主，要求貸款人的就業證明 (Verification of Employment)。這個就業證明其實很簡單，主要是貸款公司在查詢貸款人的薪資所得及就業期間記錄，看看是否符合貸款的條件? 這是一個重要的指標。

貸款人最好事先知會雇主一聲，請他幫個忙回覆傳真。一般而言，聰明的雇主收到房貸就業證明時，都會詢問員工要如何填寫? 因為他們不會花時間去尋找雇員的相關記錄。

如下圖而言，遇到了這種情況，貸款人只要把 2012-2013 年的 W-2 薪資所得及 2014 年這幾個月的薪資所得數字給雇主，然後請他填寫後回覆即可。這是房屋貸款時的必要過程。

現在的貸款公司和 2008 年以前比較起來，對於貸款流程及文件把關是很嚴謹的。事先做好萬全準備，才能順利買到自己心目中理想的房子。

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用家中附近的三棟房屋來評估自己房屋的市價

房屋保險費(Homeowners Insurance) 漲價了嗎? 那換一家吧

2014 年在美國報稅完畢

一年一次的報稅季節已經來臨。今年二月中便開始使用  TaxACT  進行報稅試算。今年報稅時，遇到幾個有趣的問題:

四張 W-2 表格及一張個人1099 表格

雖然我是從事相同的軟體專案，但一年中卻經歷了三家 Agencies (老闆建議的) ， 因此我拿了三張 W-2 表格。老婆大人拿了一張 W-2 及一張個人 1099 表格。四張 W-2 表格就依照指示依序填入即可。個人1099 表格所得之金額需放在 Schedule C 中。由於有自雇稅 15.3%， 二話不說， 開始列舉一些合法費用。

2013年華盛頓州提高了 General Sales Tax

從 IRS  的  Sales Tax Deduction Calculator  得出  State Tax = 6.5%，Local Tax =3%。加上我 2013年買了一些東西之  Sales Tax  都可以放到  Schedule A  的  5b (General Sales Tax) 。讓我  Itemized Deduction 的金額增加了不少(詳請請見美國報稅書讀後心得(六))。

Health Savings Account 中看醫生的費用可以抵稅

2013 年看醫生用了 Health Savings Account 的金額，稱為 HSA Distribution。US Bank 寄一張 1099-SA 表格給我，但我可以列舉合法醫療費用。一切可在 Form 8889 即可看到。

當三月底試算完畢後覺得一切沒問題時，才正式報稅，也很快的拿到退稅金額。

還沒有報稅的你，請記得要趕快報稅。

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美國報稅軟體試算心得

給想成立公司的人一些參考書籍

Consultants 的三項薪資選擇方式: W2-CTC-1099

2013年公司(LLC) 沒營收，還是決定寄稅表1065 給 IRS