Saturday, May 17, 2014

原來週末看房子也是一種樂趣

這幾年來常常看到台灣的雜誌介紹一些名人如何利用閒暇時間到處看房地產及投資房地產的故事。斯汀也從老闆身上培養出想要投資房地產的興趣。我也常常上知名的房地產網站( Redfin, Zillow, Trulia ) 去了解大西雅圖地區及加州的房地產行情。

前幾年曾看到 You Tube 影片中,介紹南加州的房地產情況: 南加州因為華人多,房地產趨勢一定是往東走。我覺得分析有理。畢竟哪裡我也住過三年。大西雅圖地區因為地形的關係,房地往東走的趨勢有限,一定是往北或往南走。只不過我覺得往北的趨勢機會很高。

我們常常利用閒暇時間看到大西雅圖地區某一地方有 Open House,就利用週末前往參觀一下。看看那一區情況如何,那一棟房屋值這個價錢嗎? 如果不是 Open House,就必須約房地產 Agent 一同起前往觀看。每次參觀總是會遇到一些有趣的事情,分享如下:

萬用鑰匙真方便

Agents 都有萬用鑰匙可將房屋前的鑰匙盒(Key Box) 打開進屋後,依規定必須放自己的名片 如果這間房子有很多張名片,代表 Agents 正在努力試圖將房子賣出。看到 Agents 鑰匙,心中會想著: 如果我也考一張  Real Estate Agent 的執照,是否就可以拿著鑰匙,到處看房子了呢?



網站會隱藏一些房屋的資訊

華人的眼光: 投資房地產後,然後租給別人,但現實上卻和自己的想法總是會有一些差距。舉例而言,很多房屋中會隱藏一些資訊,在網站上是無法看到的,只有透過 Agents 才能看到假設你給 Agent 10 個房屋名單,有可能符合你需求的卻不到 10 個,也有可能完全不符合,這就是當 Agent 的好處房屋中隱藏的資訊都涵蓋著一些限制,舉例如下:

不能租給別人 (有 Rental Cap)

有所得的限制 (如年薪 萬內才能買)

有年齡的限制 (如 55 歲老人才能買)

投資客在房屋放上市場後(listing)一段時間不能進場

社區中每戶要多收 X 元一起分擔及維護社區的設施 (算一算會覺得 HOA 太貴了)

投資房地產的房貸利率較自用住宅

如果是買 Single Family House 自住, Down Payment 付 10% 即可。 Down Payment 低於 20% 有二種貸款方式: PMI (Private Mortgage Insurance) ,利率低。沒有 PMI ,利率較高。看看貸款公司提供的貸款方式。

然而投資房地產時,房貸利率會比較高,而且需付至少 20% 的 Down Payment 才行。如果你在合約上寫說自住,拿了較低的房貸利率,但卻出租給別人,就構成 Fraud 。銀行其實都查得出來。不可不慎。

新屋居然只租不賣

大西雅圖地區有一個很有趣的現象: 不少建商在買地蓋新屋。有些是蓋 Brand New Apartment Homes ,只租不賣,而且房租價格還不便宜。很多人不是說: 租不如買嗎? 但事實上,很多中產階級想購屋,但貸款絕不會過,卻能每月交 2,000 元的房租。因此這類只能用租的 Apartment Homes 有一定的市場行情。

多看看建商的 Floor Plan

常參觀建商的 Model Homes,有些覺得不好,有些覺得真是高級如廚房中的瓦斯



看到最後,其實覺得房子結構都差不多 最主要的關鍵就是自己是否喜歡建商的 Floor Plan 及建商在房屋的裝潢結構上是否考慮到許多細節的部分。

建商沒考慮到風水

華人買房子重風水。美國建商的銷售人員也知風水。當參觀建商的房子時,會發現: 馬路沖正門,開門見樓梯,洗手間的門對著睡床等等有趣的情況。當然這些都有化解方式 (Counteract)。只不過看個人對這間房子的喜好。

每次看房屋時,總是會看到一些新奇的事物。原來週末看房子也是一種樂趣

延伸閱讀:

2 comments:

Eping Ho said...

請問為什麼華人多的地方房市會往東走

Ray said...

20 年前住 EL Monte, 過了幾年後拓展到Rowland Heights, 過了幾年後,又往東到Chino ,這不是往東走嗎? :)

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