Saturday, May 17, 2014

原來週末看房子也是一種樂趣

這幾年來常常看到台灣的雜誌介紹一些名人如何利用閒暇時間到處看房地產及投資房地產的故事。斯汀也從老闆身上培養出想要投資房地產的興趣。我也常常上知名的房地產網站( Redfin, Zillow, Trulia ) 去了解大西雅圖地區及加州的房地產行情。

前幾年曾看到 You Tube 影片中,介紹南加州的房地產情況: 南加州因為華人多,房地產趨勢一定是往東走。我覺得分析有理。畢竟哪裡我也住過三年。大西雅圖地區因為地形的關係,房地往東走的趨勢有限,一定是往北或往南走。只不過我覺得往北的趨勢機會很高。

我們常常利用閒暇時間看到大西雅圖地區某一地方有 Open House,就利用週末前往參觀一下。看看那一區情況如何,那一棟房屋值這個價錢嗎? 如果不是 Open House,就必須約房地產 Agent 一同起前往觀看。每次參觀總是會遇到一些有趣的事情,分享如下:

萬用鑰匙真方便

Agents 都有萬用鑰匙可將房屋前的鑰匙盒(Key Box) 打開進屋後,依規定必須放自己的名片 如果這間房子有很多張名片,代表 Agents 正在努力試圖將房子賣出。看到 Agents 鑰匙,心中會想著: 如果我也考一張  Real Estate Agent 的執照,是否就可以拿著鑰匙,到處看房子了呢?



網站會隱藏一些房屋的資訊

華人的眼光: 投資房地產後,然後租給別人,但現實上卻和自己的想法總是會有一些差距。舉例而言,很多房屋中會隱藏一些資訊,在網站上是無法看到的,只有透過 Agents 才能看到假設你給 Agent 10 個房屋名單,有可能符合你需求的卻不到 10 個,也有可能完全不符合,這就是當 Agent 的好處房屋中隱藏的資訊都涵蓋著一些限制,舉例如下:

不能租給別人 (有 Rental Cap)

有所得的限制 (如年薪 萬內才能買)

有年齡的限制 (如 55 歲老人才能買)

投資客在房屋放上市場後(listing)一段時間不能進場

社區中每戶要多收 X 元一起分擔及維護社區的設施 (算一算會覺得 HOA 太貴了)

投資房地產的房貸利率較自用住宅

如果是買 Single Family House 自住, Down Payment 付 10% 即可。 Down Payment 低於 20% 有二種貸款方式: PMI (Private Mortgage Insurance) ,利率低。沒有 PMI ,利率較高。看看貸款公司提供的貸款方式。

然而投資房地產時,房貸利率會比較高,而且需付至少 20% 的 Down Payment 才行。如果你在合約上寫說自住,拿了較低的房貸利率,但卻出租給別人,就構成 Fraud 。銀行其實都查得出來。不可不慎。

新屋居然只租不賣

大西雅圖地區有一個很有趣的現象: 不少建商在買地蓋新屋。有些是蓋 Brand New Apartment Homes ,只租不賣,而且房租價格還不便宜。很多人不是說: 租不如買嗎? 但事實上,很多中產階級想購屋,但貸款絕不會過,卻能每月交 2,000 元的房租。因此這類只能用租的 Apartment Homes 有一定的市場行情。

多看看建商的 Floor Plan

常參觀建商的 Model Homes,有些覺得不好,有些覺得真是高級如廚房中的瓦斯



看到最後,其實覺得房子結構都差不多 最主要的關鍵就是自己是否喜歡建商的 Floor Plan 及建商在房屋的裝潢結構上是否考慮到許多細節的部分。

建商沒考慮到風水

華人買房子重風水。美國建商的銷售人員也知風水。當參觀建商的房子時,會發現: 馬路沖正門,開門見樓梯,洗手間的門對著睡床等等有趣的情況。當然這些都有化解方式 (Counteract)。只不過看個人對這間房子的喜好。

每次看房屋時,總是會看到一些新奇的事物。原來週末看房子也是一種樂趣

延伸閱讀:

Sunday, May 4, 2014

簡單算出房屋貸款(HELOC) 的分攤表

有一種房屋貸款在 2008 年以前很流行,名稱為 Home Equity Line of Credit, 簡稱 HELOC 2008 年金融危機後銀行大量縮減此業務。拜利率低所賜最近又起死回生。HELOC 有以下特點:

就像信用卡一樣有信用限制 (Credit  Line)

利率比信用卡公司的利率低。

利率隨時跟著市場利率的高低而調整,但銀行也有提供固定的利率

房屋貸款,沒有 Closing Cost,利率較一般房屋貸款高房貸利息可以抵稅(有上限)

是 Interest Only Loan。允許你前 N 年可以只付利息,從第 年後你必須開始支付本金。

隨時可以償還本金。若急需用錢,可以寫一張 HELOC 的支票存在自己的 Checking Account 中, 無交易費用。只不過金額仍以這個利率去算。

情況題:

小王的第一房屋貸款用 30 年固定利率,第二房屋貸款用 HELOC。其 HELOC 的條件為:

貸款金額: 104,937

年利率:  5.24 %

貸款年限:  30

銀行允許前 10 年只付利息,10 年後必須開始付本金

分解題:  

看了一般的銀行的簡易分攤表,我發覺大部分銀行採用的是 Simple Interest 算法。他們提供的分攤試算表大都採用 10 年內不付本金,10 年後必須開始付本金的方法。

分析如下:

月利息: 104,937*5.24%/12= 458.22 (10年內允許不付本金)

第 121 (10 年第 ) : 開始支付本金,因此每月繳交金額提高

貸款年限剩下 20 年( 240 月),貸款金額仍是 104,937。因此每月繳交金額,可從 Excel PMT 含數可知

PMT (5.24%/12, 240,104937,0,0)=706.53

利息仍然是 458.22

本金: 706.53-458.22=248.31

因此貸款金額變成: 104,937-248.31=104,688.69

第 122 月的利息

104,688.69*(5.24%/12)= 457.14; 從第 122 月後利息逐漸降低

以此類推。即可簡單算出下面的分攤表。(點擊後放大)


降低利息的方法:

按照 30 年的分攤表去還貸款金額,即可知原先貸款金額是 104,937, 但 30 年的總利息卻為 119,615.57。等於是多了一倍。因此如何降低利息也成為英文網站中很多人討論的話題。

方法不外乎是: 多投入本金,HELOC 轉貸後可降低利率。不然就是善用自己信用卡 Balance Transfer 的促銷期( 12-18 月零利率,一次交易費 2%-4%) 來先償付本金 

雖然這種 HELOC 房屋貸款很有彈性,如可以抵稅但若不償還本金的話,終究也會使自己總房貸利息提高了不少在抵稅和利息提高之間如何取捨,完全取決於個人的意願

延伸閱讀:

Thursday, May 1, 2014

原來 Health Savings Account 也可以像 401K 退休帳戶一樣投資共同基金

去年申請了 HSA (Health Savings Account) ,目的很簡單: 每月不想付太多的保費,想存入家庭終生醫療金,又可以藉  HSA 。為了抵,我都會存入當年最大的上限。

在 US Bank 的 HSA  ,可分為二種帳。一種是醫療帳,一種是投資帳。自己可以設定: 是否想要將部分的錢拿去投資共同基金?

假設自己帳戶內有 10,000 元,便可以設定 5,000 元留在醫療帳戶中,任何超過 5,000 元的金額便會轉入投資帳戶中。


在 HSA 投資帳中,你可以看到 US Bank 只能讓客選擇 18 種共同基金。雖然比 ADP 401K 的共同基金少了十種,但都可以讓自己選擇應投資那一種共同基金及佔多少百分比,進行分散風險


原來 Health Savings Account 也可以像 401K 退休帳戶一樣投資共同基金

延伸閱讀:

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