2019年9月20日星期五

何必懼怕可調整的利率貸款(ARM) ?

最近貸款利率有下降的趨勢。不少親朋好友都想轉貸或貸款買房子。

這幾年和很多亞洲同事及老美同事談論起房貸利率時,他們覺得用可調整的利率貸款(adjustable-rate mortgage 簡稱ARM)方式似乎風險很高。因此會選用30年固定利率。

所謂可調整的利率貸款(ARM),除了是30年固定利率外,加了一個條件:  在前N年內給貸款者較低利率。過了N年之後,利率隨市場的利率每年調整一次。

例如,市面上的產品大部分是30年固定利率,但前三年(3/1), 前五年(5/1),前七年(7/1)前十年(10/1)給予較低利率。之後隨市場利率每年調整一次。3/1 ARM 5/1 ARM 對我來說時間太短。個人偏好7/1 ARM 

第一次買房屋在2008年金融危機前,那時不懂何謂是ARM 也覺得風險高,於是選了30年固定利率約   5.75% 那時市面上沒看過   7/1 ARM。如果那時大膽一點選   3/1 或   5/1 ARM ,我的房貸利率在到期後會隨市場利率每年調整一次。當然會低於4%。我當然很後悔。等了八年才讓我轉貸成功。



第二次買房屋在2014年,二話不說決定用   ARM,因為讓我省了很多利息。之後轉貸我還是喜歡用ARM。雖說之後的這幾年利率一直上升,我絲毫不怕。因為我少付很多利息,而且利率上升的同時,房價也漲幅很大。現在利率又有下降趨勢,這可證明我當初選   ARM   的決定是正確的。

前幾年有一同事想買房子,面對貸款公司提供的幾種方式(30年固定利率較高,7/1 ARM 較低 ,15年固定利率)舉棋不定。我和他説: 取決於你的預算。我請他將   Excel  打開,再去   google 上找個計算貸款的網站,試算一下   7/1 ARM   30年固定利率的分攤表。直接將結果複製在   Excel上。

算一下7/1 ARM 七年利息多少及30年固定利率前七年利息多少。於是得到三萬多元利息差別。我問他說這七年你確定要多給銀行三萬元利息? 他當然搖頭說:No。最後聽我建議選了7/1 ARM 方式。

一般人懼怕   ARM   的原因是怕萬一過了N年之後,利率變高。這點似乎多慮了。以下有幾個準則可供參考。


如果30 年固定利率很低,如3%,當然二話不說,直接選它。

如果30年固定利率及7/1 ARM 差不多,以30年固定利率為主。

如果7/1 ARM 利率較30年利率低很多,二話不說,選它7/1 ARM

有人選了較高的30固定利率,過了1-2年後,降息了。有點後悔。想轉貸。

有人選了較高的30 年固定利率,過了1-2年後,房屋升值。要賣房子。那當初為何不選低一點利率的ARM 呢?

大膽選擇ARM真的可以讓您省很多的利息。何必懼怕可調整的利率貸款(ARM) 

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