Sunday, May 4, 2014

簡單算出房屋貸款(HELOC) 的分攤表

有一種房屋貸款在 2008 年以前很流行,名稱為 Home Equity Line of Credit, 簡稱 HELOC 2008 年金融危機後銀行大量縮減此業務。拜利率低所賜最近又起死回生。HELOC 有以下特點:

就像信用卡一樣有信用限制 (Credit  Line)

利率比信用卡公司的利率低。

利率隨時跟著市場利率的高低而調整,但銀行也有提供固定的利率

房屋貸款,沒有 Closing Cost,利率較一般房屋貸款高房貸利息可以抵稅(有上限)

是 Interest Only Loan。允許你前 N 年可以只付利息,從第 年後你必須開始支付本金。

隨時可以償還本金。若急需用錢,可以寫一張 HELOC 的支票存在自己的 Checking Account 中, 無交易費用。只不過金額仍以這個利率去算。

情況題:

小王的第一房屋貸款用 30 年固定利率,第二房屋貸款用 HELOC。其 HELOC 的條件為:

貸款金額: 104,937

年利率:  5.24 %

貸款年限:  30

銀行允許前 10 年只付利息,10 年後必須開始付本金

分解題:  

看了一般的銀行的簡易分攤表,我發覺大部分銀行採用的是 Simple Interest 算法。他們提供的分攤試算表大都採用 10 年內不付本金,10 年後必須開始付本金的方法。

分析如下:

月利息: 104,937*5.24%/12= 458.22 (10年內允許不付本金)

第 121 (10 年第 ) : 開始支付本金,因此每月繳交金額提高

貸款年限剩下 20 年( 240 月),貸款金額仍是 104,937。因此每月繳交金額,可從 Excel PMT 含數可知

PMT (5.24%/12, 240,104937,0,0)=706.53

利息仍然是 458.22

本金: 706.53-458.22=248.31

因此貸款金額變成: 104,937-248.31=104,688.69

第 122 月的利息

104,688.69*(5.24%/12)= 457.14; 從第 122 月後利息逐漸降低

以此類推。即可簡單算出下面的分攤表。(點擊後放大)


降低利息的方法:

按照 30 年的分攤表去還貸款金額,即可知原先貸款金額是 104,937, 但 30 年的總利息卻為 119,615.57。等於是多了一倍。因此如何降低利息也成為英文網站中很多人討論的話題。

方法不外乎是: 多投入本金,HELOC 轉貸後可降低利率。不然就是善用自己信用卡 Balance Transfer 的促銷期( 12-18 月零利率,一次交易費 2%-4%) 來先償付本金 

雖然這種 HELOC 房屋貸款很有彈性,如可以抵稅但若不償還本金的話,終究也會使自己總房貸利息提高了不少在抵稅和利息提高之間如何取捨,完全取決於個人的意願

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