Sunday, July 7, 2013

用家中附近的三棟房屋來評估自己房屋的市價

三年前我一直想要轉貸 (Refinance),結果沒成功。雖然花了一些冤旺錢,但也買個經驗。從當中我學會了一件事: 要轉貸前必須先知道下列四件事:

先了解自己信用分數為何?

先了解自己房屋現在的市價為何?

銀行可批的金額為何?

自己需再拿出來的本金為何?

如果知道這四件事, 即可知轉貸是否會成功?

假設 A 2008 年前買了房子 40 (2,000 Square Feet), 這幾年房價一直跌,他的貸款金額 (Loan) 還有 35 萬。 若房屋市價 (Value) 現為 35萬, 那他的 LTV (Loan to Value)= 35/35=100% ,此時銀行不會借給 A 君,因為銀行要求 A LTV 要在 80% 以下才穩當(看銀行本身的規定)

即使銀行會貸給 A 君,但銀行可批的金額大約為房屋市價的 75: 35*0.75=26.25。此時 A 君仍有 8.75 (35-26.25) 的本金需先交給銀行。雖然銀行也可用 Second Mortgage 來減少 A 君拿出來的本金,但這個 Second Mortgage 利率會很高(6%-10%)。此時算一算轉貸的成本,轉貸真的是一個好主意嗎?

降低 LTV 的方法只有二個: 房價漲,不然就是貸款人有多餘的本金先償還貸款。現在的情況是: 貸款人的房價繼續跌,也沒有多餘的本金,也沒錢繳清每月房貸。即使有本金(假設要拿出 萬元來繳交),並不是很多上班族願意如此做? 因為這些本金他們又可以當作首期款來買另一棟房子。難怪法拍屋接連發生不是沒有理由的

那如何評估自己房屋的市價呢? 自己不能找認識的地產鑑定師幫自己估價。銀行本身有合作的地產鑑定師,會到家中進行估價。若他來家中,你拿紅酒招待他,請他把估價寫高一點也沒有用,因為他是獨立且具有公信力的。鑑定師用的估價方法因人而異。

我看了鑑定師最後的估價報告及上網找尋資料後, 讓我學會一件事: 在轉貸之前,

先上 Redfin Zillow 了解家中附近 0.5 Mile 以內,3 個月內是否有成交紀錄?

用附近三間房子(找和自己房屋大小類似)評估自己房屋的市價?

如果隔壁鄰居的房子是法拍屋, 那房屋的市價就是那法拍屋的價格嗎? 當然不是

如果隔壁鄰居的房子進行 Short Sale, 那房屋的市價就是那 Short Sale 的價格嗎? 當然不是

如果附近的鄰居房屋比自己家中大 (2,200 Square Feet),也是同一類型,年份相同,買賣成交價即可作為自己房屋市價的參考價


上述第三棟 (2,200 S.F) 原先買的 44 萬,現在成交價是 35 萬。自己當初原先的房子是 40 ( 2,000 S.F), 現在市價約為多少錢呢? 心目中可以先用 Per Square Foot 算一算價錢,如下:

第三棟市價: 350K/2,200=159.09 (1 S.F)

自己房屋的市價約為= 159.09*2,000=318,180

此時自己心裏即可知: 自己房屋的市價大約在 31-33 萬附近。如果家中的設備對房地產有增值的部分,好一點可以 35 萬 ,當然評估房價最後需等鑑定師估價後才知

此時 LTV >= 100%, 自己能轉貸嗎? 如果知道房屋的市價後發覺不能轉貸,就不要再花冤旺錢(大約 500 元) 讓銀行請鑑定師來估價。如果銀行說可以幫你轉貸,應先問好銀行上述提及之事,當做參考之用。

現在很多中產階級 LTV 都是高過 80 %, 根本無法轉貸。你聽過歐巴馬總統推出的 Home Affordable Refinance Program (HARP) ? 它是針對現在 LTV 80% 以上 (120% 也沒關係) 的家庭所設計的。至少可以讓中產階級轉貸,繼續保有房屋,免於被法拍的命運。符合 HARP 資格的人應該多多把握才對。

有了上述的知識後, 要再次轉貸就會變得很容易。 
延伸閱讀:

3 comments:

take that said...

关于信用分数,可以试试这个网站creditkarma.com,完全免费,十分好用。

yuan ni said...

所以一般要找同性質的買賣來做比較,Standard Sale 跟 Standard sale做比較,Short sale 跟Short sale 做比較,但如果同一區太多Short sale 或 REO,賣價一定會被拉下來.另外,一般來說超過2000呎以上的房子,通常每呎售價會比1500-1800呎的每呎平均售價來的低.舉例來說,1500呎的房子賣$45萬等於一呎$300塊,但2100呎的房子大多只能賣到$58萬也就是一呎相當於$276塊.

Ray said...

非常好的見解喔!希望大家都能買到自己心目中的房子 :)

Locations of visitors to this page
自訂搜尋