Monday, February 9, 2009

美國報稅書讀後心得(四)

在研讀報稅書時,我發覺一個有趣的的地方,那就是:

若我住在親戚家,如表哥,若我付表哥房租,表哥應該如何報稅?

若房東的房子有3房,他租 2 房給學生,那房東又如何報稅?

我相信上述這個簡單的例子大家都常看見,尤其是有房子的人想賺租金來付房貸。當我看到稅法書的觀點時,我發覺我應提醒華人朋友若有收房租時,就一定要報稅,千萬不要逃漏稅。我發覺有報稅有可能可以多拿退稅回來,你一定會覺得很奇怪。

我發覺使用自用住宅來分租時,真的是好處多多,難怪很多人想買房子,用租金來付房貸不是沒有道理的。如下:

能合法列舉費用,如房貸利息,水電費,清潔費及所有有關房客房間的費用(詳見 Form Schedule E)。房貸利息,水電費可用合理的方法來達成分擔費用的好處。

1. 若你一年交房貸利息 12,000,你有三間房間,二間租給別人,你的合法列舉費用是 12,000*2/3=8,000你也可以用 12,000*房間坪數/ 整間房子坪數* 出租房間來計算。取最大的那一個數字,合法列舉費用。

2. 能合法列舉房間的折舊費用,通常以 27.5  年來計算折舊。

3. 若整年所有費用加起來大於整年租金時,房東還可以列舉損失。

但是若以自用住宅來分租時,美國稅法真是很有原則的。若你家中某一房間租給別人一年超過15天,而且若你使用這一房間一年超過 14 天, IRS  就認為你這間房間是住宅用,而不是作租賃用。此時若整年所有費用加起來大於整年租金時,房東不能列舉損失,當然也就不能列舉房間的折舊費用了。

若現在市面上的租金價格(Fair Market Price)一個月是 800元,但是你租給你的親戚朋友一個月是 600 元,此時若整年所有費用加起來大於整年租金時,房東也不能列舉損失,當然也就不能列舉房間的折舊費用了。

當我看到上述這個自用住宅原則時,心中突然覺得驚訝。難道我今天要比市場上的租金價格低,來搶房客來住,難道不能列舉損失。似乎IRS 認為你是缺乏賺錢的動機,因此最終報稅只能收支相抵。你會覺得奇怪嗎?

若你是自用住宅的房東,當你看到上述的例子,你是否覺得誠實申報租金所得,可以讓你多退稅回來呢?

延伸閱讀:

4 comments:

Indyanna的Anna said...

Hello Ray,

我覺得你這篇文章超級無敵實用的哩!!!!!
報稅還真是每年都要痛一次阿>"<
不過還好我是學生所以生活單純,UW又有報稅網站可以幫忙處理,跟一般人比較起來是輕鬆許多哩

Ray said...

Anna,
所以多念一點報稅書對自己是很有幫助的啊!希望能將報稅書的內容用文字記起來,以免忘記!

OceanWind said...

Hi Ray,

我看了一下你的文章,覺得有點吊詭。
1. 若你一年交房貸利息 12,000,你有三間房間,二間租給別人,
你的合法列舉費用是 12,000*2/3=8,000。


可是房貸 12,000 已經在別的地方扣除過一次了,還可以再扣一次 8,000 的話....好像太棒了? XD

Ray said...

OceanWind,
你要報租金收入,好不好你要詳細情詳見 Form Schedule E 去算其費用

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