房貸轉貸 (Refinance) 成功 : Quicken Loans 的轉貸速度真快

最近這一段時間已在美國工作及旅遊生活經驗分享Facebook專頁中陸陸續續介紹房屋轉貸的一些資訊。寫部落格整理資料需要一些時間。如果你想知道即時消息，歡迎隨時加入。

一個多月前，收到 Quicken Loans 的轉貸廣告通知單: 內文寫著我也許符合歐巴馬總統推出的 Home Affordable Refinance Program (HARP) 。於是我姑且一試。沒想到從 6/24 開始申請，一直到 7/31 和前來家中的 NSA (Notary Signing Agent ) 進行最後文件的簽名動作 (稱為 Closing)，即宣告轉貸成功。每月貸款降低 340 多元，一年為 4,000 多元，也完成了今年的轉貸願望!

回想過去這三年的轉貸經驗，由於自己房子 LTV (Loan to Value) 高過 80% ，問了幾家貸款公司，根本很難達到貸款要求。解決方法大都大同小異: 就是要多拿出 X 萬的本金來解決 LTV 過高的問題。我花了一些冤旺錢，但也買了一些寶貴的經驗(詳情請見用家中附近的三棟房屋來評估自己房屋的市價) 。

這一次的 HARP 轉貸計畫，讓我了解不用多拿本金即可轉貸，只不過將一些轉貸需付的 Settlement Charges 直接放入總貸款金額即可。以下是我這次的轉貸過程，希望對有興趣想轉貸的人有一些幫助。

有了前幾次想轉貸的經驗，讓我知道: 如果真的要轉貸，我必須準備一些個人重要的資料如下:

信用分數要高

社會安全號碼 ( Social Security Number)

銀行對賬單 (Bank Statement)

薪資單 (Paystub)

最近三家服務的公司(服務年限)

最近居住的三個地址(居住年限)

個人資產為何? (如現在的房屋價值，股票價值，退休金價值..)

個人負債為何? (如房屋貸款，車子貸款..)

房貸對賬單 (Mortgage Statement)

房屋的相關資訊 ( HOA 多少，HOA 繳款證明文件，房屋是否為 Condo，房屋每年交多少 Real Estate Tax， 保險如 Private Mortgage Insurance 及 Homeowner's Insurance 多少.. )

有了以上資料的準備後，打電話進去 Quicken Loans 後，服務人員會一一詢問貸款人的資訊， 並輸入其電腦中。時間大約 30-40 分鐘。遵照指示即可。如真的想轉貸，服務人員也需要貸款人的信用卡資料，當作是申請之用。

之後，服務人員請我在 Quicken Loans 開一個帳號。只要他們需要我的相關文件，我直接拍照， 登入帳號並上傳文件，之後有專人會審查這些文件，一切都是電子化服務。

之後也會有專人打電話及 Email 和我聯絡。只要缺什麼文件，再利用時間上傳。我個人很喜歡 Quicken Loans 的網上服務， 真是便利。

有幾件事情值得一提:

華盛頓州是屬於 Community Property States (美國有九州) 。結婚前，即使房屋 Title 沒有配偶的名字，轉貸時也需配偶的簽名。

轉貸時，通知現任雇主，請他們留意一下 Quicken Loans 的電話，因為他們會打電話進行驗證: 個人的薪資及服務的年限。

一般人都會認為自己的房屋是 Single Family House 或 Townhome，但事實上可能是 Condo (以郡政府發出來的房屋Title 資料為主) 。

如果新房屋的新地址和房屋 Title 上的地址不一樣，可以拿官方的網址來證明自己所說無誤。

審查需要一些時間。當一切審查無誤，最後由 Closing Team 和我連絡，並約定時間派一位 NSA (Notary Signing Agent ) 到家中和我及老婆大人進行最後文件的簽名動作。簽名完畢後，即宣告轉貸成功。

這次的轉貸經驗讓我覺得 Quicken Loans 效率真高， 才用了 30 多天的時間即轉貸成功。我年初曾向一家公司轉貸，等了半年都沒消息，真是誇張。經過這三年多次打電話的詢問，這次終於轉貸成功。證明這一切都是值得的。

以上是 Quicken Loans 大致的轉貸過程，有興趣想轉貸的人不妨姑且一試。

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用家中附近的三棟房屋來評估自己房屋的市價

油電混合車(Hybrid) 一公升可跑將近20 公里

買這台 Hybrid 已經超過一年 (詳情請見賣掉舊車，買一台油電混合車(Hybrid) 。因為我在西雅圖市區上班，所以這台車幾乎都是老婆大人在開。

今年年初，這台車 1 Gallon 在 42-44  Miles 徘徊，主要是因為下雨的因素。最近這一個多月來， 西雅圖天氣真是晴朗，老婆大人和我說: 這台車 1 Gallon 已經可跑  47 Miles ，真是令我吃驚。如果買車是以省油錢為目的，那去年我們買 Hybrid 的決定是對的， 因為現在油價又回到了 1 Gallon 將近四元。

有朋友提及他的愛車在台灣一公升可跑 12 公里。那這台 Hybrid 換算一公升可跑幾公里呢?

1 Gallon (美國) = 3.785 公升 ;  1 Miles =1.6 Kilometers

1 Gallon = 47 Miles = 47*1.6 =75.2 Kilometers

可得 1 公升= 75.2 / 3.785=19.86 公里

原來這台 Hybrid 現在一公升可跑 19.86 公里。

去年買車時，銷售人員說: 這台車 1 Gallon 可以跑到 50 Miles。我們那時覺得這怎麼可能? 應該是亂吹噓的吧。現在看來，如果西雅圖天氣繼續晴朗，要達到銷售人員所說的 1 Gallon 跑 50 Miles，似乎是指日可待。

如果買車是以省油錢為目的，那 Hybrid 真的是一個不錯的選擇。

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賣掉舊車，買一台油電混合車(Hybrid)

2012年我是西雅圖的輕軌電車(Link Light Rail)上班族

用家中附近的三棟房屋來評估自己房屋的市價

三年前我一直想要轉貸 (Refinance)，結果沒成功。雖然花了一些冤旺錢，但也買個經驗。從當中我學會了一件事: 要轉貸前必須先知道下列四件事:

先了解自己信用分數為何?

先了解自己房屋現在的市價為何?

銀行可批的金額為何?

自己需再拿出來的本金為何?

如果知道這四件事， 即可知轉貸是否會成功?

假設 A 君 2008 年前買了房子 40 萬 (2,000 Square Feet)， 這幾年房價一直跌，他的貸款金額 (Loan) 還有 35 萬。 若房屋市價 (Value) 現為 35萬， 那他的 LTV (Loan to Value)= 35/35=100% ，此時銀行不會借給 A 君，因為銀行要求 A 君 LTV 要在 80% 以下才穩當(看銀行本身的規定) 。

即使銀行會貸給 A 君，但銀行可批的金額大約為房屋市價的 75 折: 35*0.75=26.25萬。此時 A 君仍有 8.75 萬 (35-26.25) 的本金需先交給銀行。雖然銀行也可用 Second Mortgage 來減少 A 君拿出來的本金，但這個 Second Mortgage 利率會很高(6%-10%)。此時算一算轉貸的成本，轉貸真的是一個好主意嗎?

降低 LTV 的方法只有二個: 房價漲，不然就是貸款人有多餘的本金先償還貸款。現在的情況是: 貸款人的房價繼續跌，也沒有多餘的本金，也沒錢繳清每月房貸。即使有本金(假設要拿出 5 萬元來繳交)，並不是很多上班族願意如此做? 因為這些本金他們又可以當作首期款來買另一棟房子。難怪法拍屋接連發生不是沒有理由的。

那如何評估自己房屋的市價呢? 自己不能找認識的地產鑑定師幫自己估價。銀行本身有合作的地產鑑定師，會到家中進行估價。若他來家中，你拿紅酒招待他，請他把估價寫高一點也沒有用，因為他是獨立且具有公信力的。鑑定師用的估價方法因人而異。

我看了鑑定師最後的估價報告及上網找尋資料後， 讓我學會一件事: 在轉貸之前，

先上 Redfin 或 Zillow 了解家中附近 0.5 Mile 以內，3 個月內是否有成交紀錄?

用附近三間房子(找和自己房屋大小類似)來評估自己房屋的市價?

如果隔壁鄰居的房子是法拍屋， 那房屋的市價就是那法拍屋的價格嗎? 當然不是。

如果隔壁鄰居的房子進行 Short Sale， 那房屋的市價就是那 Short Sale 的價格嗎? 當然不是。

如果附近的鄰居房屋比自己家中大 (2,200 Square Feet)，也是同一類型，年份相同，買賣成交價即可作為自己房屋市價的參考價。

上述第三棟 (2,200 S.F) 原先買的 44 萬，現在成交價是 35 萬。自己當初原先的房子是 40 萬 ( 2,000 S.F)， 現在市價約為多少錢呢? 心目中可以先用 Per Square Foot 算一算價錢，如下:

第三棟市價: 350K/2,200=159.09 (1 S.F)

自己房屋的市價約為= 159.09*2,000=318,180

此時自己心裏即可知: 自己房屋的市價大約在 31-33 萬附近。如果家中的設備對房地產有增值的部分，好一點可以 35 萬 ，當然評估房價最後需等鑑定師估價後才知 。

此時 LTV >= 100%， 自己能轉貸嗎? 如果知道房屋的市價後發覺不能轉貸，就不要再花冤旺錢(大約 500 元) 讓銀行請鑑定師來估價。如果銀行說可以幫你轉貸，應先問好銀行上述提及之事，當做參考之用。

現在很多中產階級 LTV 都是高過 80 %， 根本無法轉貸。你聽過歐巴馬總統推出的 Home Affordable Refinance Program (HARP) 嗎? 它是針對現在 LTV 在 80% 以上 (120% 也沒關係) 的家庭所設計的。至少可以讓中產階級轉貸，繼續保有房屋，免於被法拍的命運。符合 HARP 資格的人應該多多把握才對。

有了上述的知識後， 要再次轉貸就會變得很容易。 

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