2022年5月27日星期五

2022 年房屋出售心得(4): 房地產市場開始冷卻了嗎?

從聯準會5月初調漲0.5%利率,一直到現在,我已經感受到房地產市場有一些冷卻的跡象。很多房屋放在市場上天數增加,有些房屋也降價不少。不少已成交的房屋也重新回到市場上。

30年房貸利率是依據十年公債殖利率走勢而制定的。買家先拿pre-approval letter 是不能要求釘住利率的。唯有賣方接受買方offer 後,利率才可以固定。如果利率上升導致貸款條件變了,那買方有可能無法貸到款。

Rainier Tittle 公司簽文件時,詢問承辦人員生意如何?她說不知為什麼原本25個要Closing 的案件突然就不見了。她的回答讓我覺得我們很慶幸將房屋成功出售。


最近30年房貸利率下跌一些,似乎讓一些買家受惠,但房地產市場依然冷卻不少。現在可多多觀察,也許機會來臨,可再次進場投資。

你覺得房地產市場開始冷卻了嗎?

2022年5月19日星期四

2022 年房屋出售心得 (3): 買方經紀人居然要求多一點佣金

4/8 重新上市後,仍然收到不少買方經紀人的電話詢問。由於上次買方貸款公司不批的經驗,我們也學到一些經驗。

由於對方的Earnest Money $20K放在Rainier Title 公司,經紀人和買方經紀人溝通要求一些賠償,對方當然同意。不然他$20K拿不回去。此事到此為止。

後來幾個Offers 進來,有些Offers 一看就知道買方給的pre-approval letter 根本不太行。如Conventional Loan 只放5% down paymentLTV = 95%,這種不考慮。

最後有一個Offer 完全符合我們條件。買家對我們房屋很滿意。只不過買方經紀人出的Offer 加了一個符合自己的條件:要求2.5% 佣金。

我們看到都傻眼。他居然為自己多拿$3K多元佣金。心想:我的經紀人賺的也沒你多,你是要賺一萬多元佣金,還是要這$3K多元。最後當然是拒絕他的條件。當然他最後仍然要接受Offer否則對不起買家。

最後銀行派房產鑑定師到房屋內估價,沒想到房屋現值完全符合成交價格。5/11 房屋如期過戶(Closing),順利完成所有事情。

有了此次的經驗後,以後買房要慎選貸款公司。如果市場在賣家手中,買家的條件不錯才能被賣方接受。

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2022年5月16日星期一

2022 年房屋出售心得 (2): 買房要慎選貸款公司

經紀人的策略:3/1 上市,3/6 Open House 3/8 Offer Review

這八天內經紀人收到不少詢問的電話。不少買方經紀人想直接出Offers。我們經紀人建議: 若沒有一個比較強的Offer,我們等到3/8 再説。

遇到一些有興趣的現象:不少買方經紀人很喜歡傍晚出Offer有效期間為當天晚上9:00 。但Offer 又不強,我們經紀人直接和對方溝通,請他們3/8送進來。

3/8 共拿了八個Offers。所有Offers 都要求免除房屋檢查(Waive Inspection) 。這表示我們事先做房屋檢查的策略奏效。接下來看看每個Offer 的內容。最後在二個Offers 中選擇。



A Offer: Conventional Loan Earnest money $20K20% down payment。若銀行的估價低於成交價,願意多拿出$15K 去支付low appraisal 費用。遇到對方出更高價,可以多加$5k 30 天內closing (4/8)

B offer:是FHA Loan Earnest money $15k5% down payment。若銀行的估價低於成交價,願意多拿出$10K 去支付low appraisal 費用。遇到對方更高價,可以多加$1k 30 天內closing (4/8)

這二個Offers 差了$5K元,房地產經紀人已和A & B 貸款公司了解過。B 只差在underwriting 步驟。但缺點是FHA loan

個人不喜歡FHA Loan。最後我們選A offer。沒想到過了幾星期,他和買方經紀人詢問Closing 情況。沒想到她說買家貸款公司沒辦法在4/8 Closing。要求我們在4/15 Closing

後來才知道他們找的是仲介(Broker),有可能貸款公司因利率上升而不貸給買家了。又要求我們再延長20天。

經紀人告訴買方broker ,這期間我客人的損失(房貸利息,房屋保險,水電費及HOA費用),誰來負責? 我們經紀人一直在做買方經紀人的事情。他一直在和買方的貸款公司連絡,看看到底問題是什麼?非常的專業。而買方經紀人經驗不足,一直沒有和我們溝通。等火燒屁股才來要求。

他將消息告訴我們之後,我們下定決心,4/8 一到,重新再上市。不給對方延遲機會。所以買方經紀人2%佣金飛了。

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2022年5月11日星期三

2022 年房屋出售心得(1) : 事先準備工作

去年年底房客告之: 他們因工作關係要搬到South Dakota ,所以二月份後不再續租。我和老婆大人一直在討論房屋是否要繼續出租,還是要趁這波房地產飆漲行情將房屋出售。因看到今年聯準會多次調升利率的新聞報導,我們最後決定將這間房屋出售。

一月中偶然認識一位房地產經紀人,是個老美。他們公司號稱收1%的佣金。老婆大人和他約時間去了解社區環境及房屋內的情況。他提供一些專業意見:

買方佣金

我們收1%佣金。你們訂買方經紀人2%即可。買方經紀人不會因為訂2%佣金而不替買家看房。這讓我省下不少費用。

草坪

找人安裝新的Sod 草坪,美化效果最快。

房屋裝飾(Staging)

這間房屬中等價位,不需要Staging,如果是百萬房就要Staging 房屋上下樓的燈泡最好完全一致。只要將房屋內油漆粉刷後,加上明亮的燈泡,即可呈現全新效果。

事先做房屋檢查(Pre-Inspection): 

事先找人做房屋檢查,然後依報告的大缺失改善。若只是建議改一些小缺失,可以不用做。我可以將報告上傳到NWMLS上,這樣所有買方經紀人都可以直接看到。此時他們也會建議買方不用做房屋檢查。這樣不僅可以省下買方不用做房屋檢查的時間,也可以提早將房屋出售,縮短過戶時間(closing)。你們也可以少付房貸利息,房屋保險,水電費及HOA費用。

 Rainier Title 公司

你可以找你喜歡的Title Company,但我可以推薦Rainier Title 給您們認識。最後我們選了Rainer Title

後來他寄給我很多要賣房屋的文件。我只要依照指示填寫即可。我也開始上Yelp開始尋找ContractorsYelp 有一個好處就是: 若尋找油漆公司,草坪公司,只要填寫問題,Yelp 會將我的要求送到很多家公司。這時我可以在我帳號中留言,並詢問問題。

有些公司回覆很快,就以這些公司為主。請他們來此估價。這時當然要用其他公司給的估價去詐一下其他公司。讓我省下不少費用。

安裝新的Sod草坪及清除房屋周邊的雜草,鋪上樹皮,一天完成。


老婆大人和油漆公司交換意見。趕快利用一個晴天將房屋外油漆粉刷完畢。利用2-3天的好天氣可以將外面油漆曬乾。室內油漆將花四天完成。我們很滿意其服務。

當全部完成後,找Inspector事先做房屋檢查,給了一份專業的報告。幸好缺失不多,趕緊處理完成。老婆大人也做最後檢驗。最後將報告交給房地產經紀人。

3/1 來臨,房地產經紀人寄網址給我們: We are live! 接下來靜待佳音,等待買家Offers

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