Tuesday, September 1, 2015

分享2015年8月份房屋出租經驗: Section 8 租客到處充斥

八月初接到老美房客的  Email : 他前同事打電話給他,準備在公司組一個  Team,問他是否有意願回故鄉  Salt Lake City 服務?  他不想放棄這個難得的機會,問我們當初簽署的  Rental Agreement 的內容

由於他臨時提出,也覺得自知理虧,因此提出一些合理補償條件,我們覺得可以接受。我們一致地認為他這一年多來,表現很好,因此採取彈性寬鬆政策,也希望他新工作事事順利。

有了去年第一次當房東的經驗(詳請請見在美國第一次當房東: 分享自己將房屋出租時應注意的事項),這次做起來得心應手。從  8/15 房客搬離,到  8/30  這段期間中,我們曾遇過各式各樣的人,但就是遇不到滿意的人選。我們抱持著寧缺勿濫的心態嚴格篩選。我們不會因為想趕緊出租出去,而放棄原則問題。終於在  8/29 做出決定,雙方於  8/30  簽署  Rental Agreement,皆大歡喜


 在此分享這一次的房屋出租經驗,讓感興趣的人知道:

Lease To Own 方案

有人詢問是否可以  Lease To Own ? 這是一個好問題,我也曾想過這個問題,但沒有詳細研究之。請對方提出詳細方案, 可討論之。對方可能覺得麻煩,後來沒有回應。

理由千奇百怪的房客

很多房客說很有興趣。但提及為何搬離現在居住的房屋,卻可以說出很多理由, 但只要請他們免費填寫房客申請表(如其信用分數,以前房東的居住公寓及電話),常常沒有回應。

常被租客放鴿子

已經和一些租客約好時間看房子,常常被放鴿子。有一家Relocation Consultant  公司,專門幫很多公司的新員工找房子。原先和她約好了時間,結果其客戶沒出現。後來寫信給她,她回覆: 由於對方一直沒和她確認時間,因此很抱歉,他沒出現。這個回覆我不是很滿意,因為這並不是一個  Relocation Consultant 的專業表現。

Section 8 租客充斥

這半個月收到的  Emails ,有一半以上都是詢問: 租金是否可用政府  Section 8支付網路上有很多案例在辯論是否要租給  Section 8租客。正反二方都有不同意見。

看了二位  Section 8  租客後,發覺一位是想用她母親的名義,由政府付租金給我們,但事實上卻是她全家人一起居住。她也說: 現在很多房東都不願收  Section 8 的租金,主要是壞房客越來越多。

另一位的  Section 8 租客,由於她房東要賣房子,所以一家四口全家必須搬出來。她現在房租為  2,600元,房屋為 3,500 square feet,開著好車,但信用分數不好,也是低收入戶。心中覺得: 原來 Section 8 租客也可以租大房,開好車。

我們對政府的  Section 8 已被濫用而感到擔憂。由於我們對  Section 8 整個細節不熟,再加上有更好人選,因此不考慮。

篩選時刻來臨

選到最後,只剩下二位。從二位房客申請表中可知, 一方是一家五口,另一方是一人居住。老婆大人偏向後者,我是偏向前者,似乎很難決定人選。

我之所以偏向前者的原因是: 他們夫妻都是服務業,客戶頗多,網上風評不錯。更重要的是女方完全沒有信用分數,因為太久沒使用信用卡。男方信用分數  730分,但只有一張  1,100元的信用額度。這根本完全是  Old School,顛覆我對老美的印象。更重要的是,他們的親戚朋友都住在這一區,因此非常喜歡這裡的環境。

老婆大人偏向後者的那一位雖然是  Self-Employed,但信用分數不到  700分,也常常搬家,讓我很猶豫。我請老婆大人將二位租客的條件全部寫下,採多數決,看那位勝出? 最後由前者勝出。

後來和前者簽約時,一家五口全到。簽約時,才知對方曾經開過公司,對房屋內部結構也很專業。 現階段他們的目標就是撫養三個小孩長大,因此不太希望我們二年內賣房子,因為他們會住在這裡很久。還主動要求簽二年約。這種積極的態度我們很喜歡。

老婆大人和他們解釋簽約事項,並帶他們檢查屋內的設備狀況,並一一在  Move-In Condition Form 上註明。這需要他們簽名之。最後雙方都很滿意。

經過這一次房屋出租經驗, 讓我學習到一些新知。尤其是要秉持著原則,嚴格篩選。下次你也想當房東,上述房屋出租的過程不妨參考之。

延伸閱讀:

3 comments:

Xi Chen said...

房子很漂亮喔

塘人 said...

多謝分享!

Unknown said...

這篇文章分享非常棒!如果我在15年有看到這篇文章,家裡的房子應該就不會遇到爛房客,欠房租破壞房子XS@#$^&%#@#
最後是找律師處理才搬走,非常非常失敗的經驗。謝謝你的文章,幫我把這個經驗補足了!

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