最近觀察到一個房地產投資失敗案例，地點就在爾灣大公園 (Great Park, Irvine)。
說白了，就是投資者太貪。
這間房子的交易紀錄很有代表性：現任屋主去年以 146 萬買進，可能以為「四房」格局有升值空間。結果才持有半年，就想以 188 萬賣出，試圖套利
40 多萬。這種策略完全低估了市場的判斷力。
現實很殘酷，上市將近一年都賣不掉，中間至少換了兩個經紀人。現在價格一路砍回 146 萬，回到原點。如果加上交易成本、佣金、房屋稅，這已經是標準的認賠出場。
為什麼這個四房會失敗？
我曾親自看過這間房，也提醒過經紀人這不能算四房，但他當然不會想改。屋主以為「偽四房」標籤能帶來 40 萬的利潤，卻忽略了最基本的事實：這根本不是合法的四房。
所謂的第四房其實只是頂樓的一個開放式空間（Open
Space）。沒有門、沒有衣櫃、沒有符合法規的逃生窗（Egress Window），在法律定義上完全不能算臥室。它實質上就是三房。
三房格局 +
Open Space，雖然有 2,000 呎，但本質還是三房。硬要賣到
188 萬，就是在挑戰市場智商。除非遇到完全不做功課的買家或大戶，否則在冷卻的市場裡根本不可能成交。
偽四房陷阱
前兩位經紀人都在 CRMLS 刊登四房，這本身就是誤導。 但 AVID（經紀人視察紀錄）本來就不是用來判定房間數的文件，它只是看到什麼就寫什麼的紀錄。不管寫得誠實或不誠實，都不能推翻房屋現況。
格局擺在那裡，開放式空間一眼就看得出來不是臥室。
要怪經紀人實務上站不住腳。真正的問題是：買家自己沒有做功課。
這種偽四房陷阱在 Great Park 的三層樓 Townhouse 特別常見。投資者以為撿到便宜，實際上買到的是無法變成合法臥室的開放式空間。
房屋估價報告最重要
真正最重要的文件是房屋估價報告（Appraisal）。不管經紀人怎麼吹噓、CRMLS 怎麼刊登、AVID 怎麼記錄，只要買家需要貸款，銀行派出的估價師就會依照建築規範嚴格判斷。
只有現金買家才完全不在乎房屋估價報告，所以在市場行情好時會有投機客吞下偽四房；但市場一冷，買家並不捧場。
在南加州，專業且在乎名譽的估價師絕對不會把一個沒有門、沒有隔間的 Open Space 判定為第四房，更不可能給出 188 萬的估值。如果估價師真的把 Open Space 寫成第四房，那不是他(她)在幫買家，是他(她)在害自己。
最後提醒買家
Zillow 或 Redfin 標註四房，不代表它真的具備四房的價值。 尤其是爾灣大公園常見的三層樓 Townhouse，投資者常以為撿到便宜，實際上買到的是無法合法化的開放空間。
小心偽四房陷阱，不要重蹈覆轍。
