最近我們的 Team 在做一個和房屋買賣交易有關的專案，主題是 Settlement Statement（結算報表）。我們一位 Developer 沒有買賣過房子，對於房貸（Loan），第三方信託（Escrow），資本利得（Capital Gain），過戶登記費（Recording Fees）幾乎沒有概念。
他是一位年輕有為的單身漢，從小從南韓移民到美國。我們合作非常融洽，在專案中也常交換生活經驗。我向他簡單講解了我所知道的流程以及買賣雙方會遇到的費用。
我跟他說：您知道華盛頓州賣房要交的稅，通常比加州多很多嗎? 他很驚訝，也讓我意識到 :這些稅務對很多技術人員或屋主來說，其實是模糊地帶。
更有趣的是，我發現很多華人房地產經紀人很喜歡拿西雅圖和爾灣做比較。但他們比較的往往是房價，學區，生活品質，卻很少談到賣房時要付出多少稅 ?
那我就來比較一下 : 當自住房賣出時，華盛頓州真的比加州要交更多稅嗎？希望這篇文章能幫助更多人了解這個問題。
情境設定（夫妻共同報稅，自住房）
- 家戶所得：20萬
- 購入價：70萬
- 售價：120萬 / $130萬 / $150萬
- 資本利得：50萬/ 60萬/ $80萬
- 符合 IRC §121 排除條件（免税額50萬）
情境一：售價 120萬，資本利得 50萬（剛好符合排除額）
BRK（Bellevue /
Redmond / Kirkland, WA）
- 聯邦資本利得稅：$0（符合 IRC §121 排除 50萬）
- 州級資本利得稅：$0（華盛頓州不課房地產利得稅）
- 房地產交易稅：約
$22,080（REET 約 1.84%，依成交價課稅）
- 總稅負估算：約
$22,080
Irvine（加州）
- 聯邦資本利得稅：$0（符合 IRC §121 排除 50萬）
- 州級資本利得稅：$0（排除後無剩餘利得）
- 房地產交易稅：約
$500（紀錄費，無 REET. 主要為過戶稅與登記費，金額低）
- 總稅負估算：約
$500
加州賣房只要繳交約 $500 元；華盛頓州卻要交約 $22,080。這筆費用叫做 REET。
REET 是什麼？
REET（Real Estate Excise Tax）是華盛頓州針對房屋成交價課徵的交易稅。不論你是否獲利，都必須繳交。稅率採累進制。King County 常見總稅率約 1.84%。成交價越高，稅率越高。
情境二：售價 130萬，資本利得 60萬（超過排除額 10萬）
BRK（King County,
WA）
- 聯邦資本利得稅：約
$15,000（$100K × 15%）
- 州級資本利得稅：$0（華盛頓州不課房地產利得稅）
- 房地產交易稅：約
$24,000（REET 約 1.84%，依成交價課稅）
- 總稅負估算：約
$39,000
Irvine（加州）
- 聯邦資本利得稅：約
$15,000
- 州級資本利得稅：約
$6,000–$8,000（依應稅所得級距）
- 房地產交易稅：約
$500（紀錄費，無 REET）
- 總稅負估算：約
$21,500–$23,500
情境三：售價 150萬，資本利得 80萬（超過排除額 30萬）
BRK（King County,
WA）
- 聯邦資本利得稅：約
$45,000（$300K × 15%）
- 州級資本利得稅：$0（華盛頓州不課房地產利得稅）
- 房地產交易稅：約
$30,000–$35,000（REET 分級上升，成交價超過
$1.5M）
- 總稅負估算：約
$75,000–$80,000
Irvine（加州）
- 聯邦資本利得稅：約
$45,000
- 州級資本利得稅：約
$12,000–$15,000（依應稅所得級距）
- 房地產交易稅：約
$500（紀錄費）
- 總稅負估算：約 $57,500–$60,500
加州賣房仍需支付的費用（非稅務）
- 仲介佣金：2%–5%（最大支出）
- Escrow 費用：約
0.3%
- Title Insurance：約
$1,000–$2,500
- Recording Fee：約
$500（唯一政府收費）
- 修繕與佈置：視情況而定
- 零星費用：公證，快遞等
從一張結算報表開始，我們看見了稅務邏輯的差異
加州的稅負來自資本利得稅，但若資本利得在 50萬以內，幾乎免稅。華盛頓州雖無資本利得稅，但房地產交易稅（REET）是直接從成交價課稅，金額不容忽視。當資本利得超過50萬免稅額時，加州的州稅開始發揮影響力。而華盛頓州則靠交易稅拉高總稅負。
搬家是一種選擇，也是一種犧牲
從西雅圖搬到爾灣，總是有些犧牲。賣掉房屋時，繳了兩萬多元的 REET 稅，當然覺得心痛。新家的空間變得比較小，但孩子喜歡加州的陽光，不再花粉過敏。雖然加州陽光稅高，但換來孩子健康的身體和能參與各種戶外活動的自由，我們覺得非常值得。
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