從聯準會5月初調漲0.5%利率，一直到現在，我已經感受到房地產市場有一些冷卻的跡象。很多房屋放在市場上天數增加，有些房屋也降價不少。不少已成交的房屋也重新回到市場上。
30年房貸利率是依據十年公債殖利率走勢而制定的。買家先拿pre-approval letter 是不能要求釘住利率的。唯有賣方接受買方offer 後，利率才可以固定。如果利率上升導致貸款條件變了，那買方有可能無法貸到款。
在Rainier
Tittle 公司簽文件時，詢問承辦人員生意如何？她說不知為什麼原本25個要Closing
的案件突然就不見了。她的回答讓我覺得我們很慶幸將房屋成功出售。
最近30年房貸利率下跌一些，似乎讓一些買家受惠，但房地產市場依然冷卻不少。現在可多多觀察，也許機會來臨，可再次進場投資。
你覺得房地產市場開始冷卻了嗎？
4/8 重新上市後，仍然收到不少買方經紀人的電話詢問。由於上次買方貸款公司不批的經驗，我們也學到一些經驗。
由於對方的Earnest Money $20K放在Rainier Title 公司，經紀人和買方經紀人溝通要求一些賠償，對方當然同意。不然他$20K拿不回去。此事到此為止。
後來幾個Offers 進來，有些Offers 一看就知道買方給的pre-approval letter 根本不太行。如Conventional Loan 只放5% down payment，LTV = 95%，這種不考慮。
最後有一個Offer 完全符合我們條件。買家對我們房屋很滿意。只不過買方經紀人出的Offer 加了一個符合自己的條件：要求2.5% 佣金。
我們看到都傻眼。他居然為自己多拿$3K多元佣金。心想：我的經紀人賺的也沒你多，你是要賺一萬多元佣金，還是要這$3K多元。最後當然是拒絕他的條件。當然他最後仍然要接受Offer，否則對不起買家。
最後銀行派房產鑑定師到房屋內估價，沒想到房屋現值完全符合成交價格。5/11 房屋如期過戶(Closing)，順利完成所有事情。
有了此次的經驗後，以後買房要慎選貸款公司。如果市場在賣家手中，買家的條件不錯才能被賣方接受。
經紀人的策略：3/1 上市，3/6 Open House ，3/8 Offer Review 。
這八天內經紀人收到不少詢問的電話。不少買方經紀人想直接出Offers。我們經紀人建議: 若沒有一個比較強的Offer，我們等到3/8 再説。
遇到一些有興趣的現象：不少買方經紀人很喜歡傍晚出Offer，有效期間為當天晚上9:00 。但Offer 又不強，我們經紀人直接和對方溝通，請他們3/8送進來。
3/8 共拿了八個Offers。所有Offers 都要求免除房屋檢查(Waive Inspection) 。這表示我們事先做房屋檢查的策略奏效。接下來看看每個Offer 的內容。最後在二個Offers 中選擇。
A Offer: 是Conventional Loan ，Earnest money 放$20K，20% down payment。若銀行的估價低於成交價，願意多拿出$15K 去支付low appraisal 費用。遇到對方出更高價，可以多加$5k 。30 天內closing (4/8)
B offer：是FHA Loan， Earnest money $15k，5% down payment。若銀行的估價低於成交價，願意多拿出$10K 去支付low appraisal 費用。遇到對方更高價，可以多加$1k 。30 天內closing (4/8)
這二個Offers 差了$5K元，房地產經紀人已和A & B 貸款公司了解過。B 只差在underwriting 步驟。但缺點是FHA loan 。
個人不喜歡FHA Loan。最後我們選A offer。沒想到過了幾星期，他和買方經紀人詢問Closing 情況。沒想到她說買家貸款公司沒辦法在4/8 Closing。要求我們在4/15 Closing。
後來才知道他們找的是仲介(Broker)，有可能貸款公司因利率上升而不貸給買家了。又要求我們再延長20天。
經紀人告訴買方broker ，這期間我客人的損失(房貸利息，房屋保險，水電費及HOA費用)，誰來負責? 我們經紀人一直在做買方經紀人的事情。他一直在和買方的貸款公司連絡，看看到底問題是什麼？非常的專業。而買方經紀人經驗不足，一直沒有和我們溝通。等火燒屁股才來要求。
他將消息告訴我們之後，我們下定決心，4/8 一到，重新再上市。不給對方延遲機會。所以買方經紀人2%佣金飛了。
延伸閱讀:
去年年底房客告之: 他們因工作關係要搬到South Dakota ，所以二月份後不再續租。我和老婆大人一直在討論房屋是否要繼續出租，還是要趁這波房地產飆漲行情將房屋出售。因看到今年聯準會多次調升利率的新聞報導，我們最後決定將這間房屋出售。
一月中偶然認識一位房地產經紀人，是個老美。他們公司號稱收1%的佣金。老婆大人和他約時間去了解社區環境及房屋內的情況。他提供一些專業意見:
買方佣金:
我們收1%佣金。你們訂買方經紀人2%即可。買方經紀人不會因為訂2%佣金而不替買家看房。這讓我省下不少費用。
草坪：
找人安裝新的Sod 草坪，美化效果最快。
房屋裝飾(Staging):
這間房屬中等價位，不需要Staging，如果是百萬房就要Staging 。房屋上下樓的燈泡最好完全一致。只要將房屋內油漆粉刷後，加上明亮的燈泡，即可呈現全新效果。
事先做房屋檢查(Pre-Inspection):
事先找人做房屋檢查，然後依報告的大缺失改善。若只是建議改一些小缺失，可以不用做。我可以將報告上傳到NWMLS上，這樣所有買方經紀人都可以直接看到。此時他們也會建議買方不用做房屋檢查。這樣不僅可以省下買方不用做房屋檢查的時間，也可以提早將房屋出售，縮短過戶時間(closing)。你們也可以少付房貸利息，房屋保險，水電費及HOA費用。
你可以找你喜歡的Title Company，但我可以推薦Rainier Title 給您們認識。最後我們選了Rainer Title。
後來他寄給我很多要賣房屋的文件。我只要依照指示填寫即可。我也開始上Yelp開始尋找Contractors。Yelp 有一個好處就是: 若尋找油漆公司，草坪公司，只要填寫問題，Yelp
會將我的要求送到很多家公司。這時我可以在我帳號中留言，並詢問問題。
有些公司回覆很快，就以這些公司為主。請他們來此估價。這時當然要用其他公司給的估價去詐一下其他公司。讓我省下不少費用。
安裝新的Sod草坪及清除房屋周邊的雜草，鋪上樹皮，一天完成。
自從去年九月份加入Startup 公司以來，這一年多以來，讓我見識到Startup 資金有限，公司福利不錯，喜歡雇用低薪實習生，工程師離職率高的現象。員工服務滿一年後可認購股票選擇權(Incentive Stock Options) 。只要未來公司上市，那員工就發了。但公司上市夢真能成真？大多數的工程師都認為五年內無法達成。
有一天一位工程師突然不見了。接著他待了二年多的朋友同事也跟著離職。不久另一位女同事因健康因素離職。一位女同事要搬回加州洛杉磯，所以離職。
原本工程師要從事更多新的專案工作，但VP提倡先做Platform Stabilization，CEO 也答應了。沒想到這個建議導致離職潮。
這個Platform Stabilization 根本就是在修Bugs。很多工程師似乎覺得很無趣。突然有一天CEO 出現在我們Standup說：VP 現在放無薪假六個月， 但仍屬我們的員工。六個月後會再回來。至於有人會相信CEO 的話嗎？不少人用行動表示。
一位我覺得不錯的工程師離職，真的是公司的損失。他找到了遠距工作。二位找到amazon 的工作。一位找到Contract 的工作，決定離職。
我大約從八月份開始注意是否有適合自己的遠距工作？我要的是自由，彈性及安心。不想明年帶著口罩在辦公室上班。很多人已回公司上班，但是沒有人戴口罩。個人覺得不自在。公司並沒有明確規定何時要回辦公室上班，只有少數的工程師(包括我) 暫時申請在家工作。這個原因讓我下定決心，希望年底之前能找到一份遠距工作。
很多英文新聞也在報導很多美國人也在思考遠距工作。一時之間，遠距工作成為主流。我發覺全美很多遠距工作，但太多人申請，競爭激烈。因此2021年的年度目標就是找到一份遠距工作。
九月份面試成功，拿到一個Offer，但這家公司要求雇員需付一年高達二萬美元的全家健康保險費用，真是誇張，因此拒絕之。之後又有幾次面試，但沒有成功。終於在12月中拿到一個遠距工作的offer。總公司在南加州。我也正式向公司提辭呈。目前為止，只剩下7位工程師。這當然不是一個好現象。
很慶幸在2021 年底，實現自己的目標，如願找到一份真正的遠距工作。期待2022年工作順利。
延伸閱讀:
去年十月份完成投資房轉貸之後，原本認為一切順利。8/25 收到Rocket Mortgage (Quicken Loans) 客服人員的Email 說：由於我去年九月底離職，10/5 Closing， 這樣不符合貸款資格。請我補交一些文件。後來客服人員說我的案件已結案。
沒想到十一月初收到律師事務所寄來的信，嚇了一跳。原因亦是上述條件。Rocket Mortgage 並没有真正結案，反而交給他們的律師事務所處理。
在美國接到律師的信千萬不要不理它。於是我先用Email 連絡律師，附本寄給此客服人員。但此客服說我的案件已在她的手上已結案，需直接和律師討論。
後來和律師通電話。大約講了30分鐘。她說Rocket Mortgage 給了她們案件，她必須完成。我的案件有瑕疵，去年九月底離職，10/5 Closing ，這樣不符合貸款資格。我那時應在Closing 時通知他們換了新工作。
現在有2選擇：賣房子或重新轉貸。可以再找Rocket Mortgage 或找其他貸款公司轉貸。我說請幫我問一下Rocket Mortgage 吧。
此時心想：這次轉貸應有點困難，又要將所有資產負債重新審查一遍。投資房利率可能不會太好，Closing Cost 不知會多少？等和Rocket Mortgage 人員談了之後再説吧。
後來和貸款人員討論，他說由於我的案件特殊，投資房利率降為3.5%，沒有Closing Cost。於是又開始轉貸流程。我遞交所有文件。我的債務收入比一直沒有辦法降到50%。後來他又要求我遞交Tax Return 中所有投資房支出費用的收據。經過一段時間審查，終於Underwriter 批准了。後來鑑定師到我投資房估價，房屋價格比去年同期漲了不少。我很滿意。
這次事件讓我學到一件事：若Closing day 之前換工作，記得通知貸款人員重新更改文件。接到律師信必須馬上回覆。也讓我覺得房地產市場依然強勁。
延伸閱讀:
今年感恩節不想待在家，於是規劃旅遊行程。
由於感恩節假期天氣可能會下雨，所以我們的行程以輕鬆為主，
依照加拿大的規定，
ArriveCan：依照指示填入申請人的資料。我們一家五口，
PCR 報告：我們必須在入境72小時內完成PCR檢驗。
11/25 感恩節當天10:45 am 抵達美加邊境，居然等了50分鐘。
我們遞交四人NEXUS 卡，岳母大人的美國永久居民卡，ArriveCan 收
下午直接去Kidtropolis 溜小孩。小孩玩的很開心。
感恩節晚上和朋友在台式餐廳江湖聚餐。它的麻油雞真好吃。
11/26 早上在旅館吃早餐時，老婆大人遇到了朋友。
11/27 早上吃完早餐後一樣去游泳池。雙寶很開心。
男寶一直稱讚Myst 的士林羊肉羹麵好吃。
下午下雨，但依舊前往Burnaby
Village Museum 參觀。很多復古的建築風格。
雙寶看鐵匠介紹如何鑄鐵，非常入迷。
也看到工作人員解說加拿大以前小學混齡的教室。
沒想到在Burnaby
Village Museum 可以逛個三小時多。晚上去Richmond 公眾
11/28 早上仍然帶小孩游泳。11點離開旅館，
吃完中餐去八佰伴採買食品。帶小孩去理髮。
這次行程很輕鬆，小孩每天早上都可以盡興游泳。期待下次的旅遊。
