消失的「歐洲村」
三年多前搬到爾灣時，還看得到 European Village（歐洲村）的概念。位置就在 Great Park Ice 旁邊，主打歐式風格、步行導向，帶一些餐飲和精緻零售，算是當時規劃裡比較有特色的一塊。
後來土地開發方向一路調整，原本預留的大面積商業用地，有一部分變成現在的住宅開發（Toll Brothers 的新社區），剩下的商業核心就濃縮成現在的 The Canopy。這種結果，就是原本說要做成像 Woodbury Town Center 等級的商圈，現在只剩四分之一大小。人口越來越多，商業配套卻越做越小。
T&T 大統華：沒什麼驚喜
大家最期待的大統華，實際坪數其實：
- 跟 Irvine Zion Market 差不多大
- 是 Irvine Tokyo Central
的兩倍大
- 比 Irvine 99 Ranch（Culver）和 H‑Mart 都小
如果是從西雅圖搬來的人，大概會覺得：「喔，跟
Bellevue 的 T&T 比起來小了一半，只比
Lynnwood 的稍微大一點。」整體來說，就是一個標準大小的超市，沒有什麼驚喜。
T&T
在南加州其實不算有名
很多住南加州的人其實根本沒聽過
T&T。我們以前住在西雅圖的時候，還特地跑去溫哥華逛 T&T，第一次看到的反應是：「哇，台灣食物、熟食、飯糰現做耶!」
結果搬到爾灣之後，跟南加朋友聊
T&T，他們的反應通常是：「喔！」就這樣。沒什麼感覺。我們自己很興奮，他們完全無感，兩邊的落差還蠻好笑的。後來社群討論越來越多，T&T
才變得有名。
爾灣的超市密度本來就很高
其實爾灣的超市密度一直都很高，美式主流超市早就全面分布，包括
Trader Joe's、 Ralphs、Albertsons、Whole Foods、Sprouts、Amazon
Fresh、Grocery Outlet、Smart
& Final 和 Costco。
亞洲超市更密集：H Mart（3 間）、99 Ranch Market（2 間）、Mitsuwa（1 間）、Zion Market（1 間）、Tokyo Central（1 間）。整體來說，爾灣已經有 25–30 間超市。T&T 的加入只是多一個選項，不會根本改變整體生活便利性。
只有餐飲，沒有生活服務
The Canopy 的出現確實解決了「吃」的問題，運動完或球隊聚會可以吃 quick bites，但它解決的只有餐飲。日常生活機能仍然缺位，沒有藥局、沒有 USPS 或 UPS、沒有理髮店，也沒有 AT&T 或 Verizon 這類電信店。
如果是十人以上的聚會，這裡的空間也不太夠，Woodbury Town Center 還是比較實用。也許幾個月內設計又調整了，可能會改善，但現在的空間就是有限。
居民的真心話：雖然嫌，但還是會去
對於大公園的居民來說，心情很簡單：雖然嫌，但還是會去。因為以後買菜不用再跑 Woodbury Town Center，社區便利性確實提升了一點。但以居民付出的高額 Mello‑Roos 來說，這樣的商業規模明顯不足，居民付出的成本與得到的服務並不對等。
學區現實：不是重劃，就是被安排到別的學校
Toll Brothers 這一區屬於爾灣學區( IUSD)。 如果以房仲說的 372 戶來算，以「一戶一小孩」的保守估計，也會有 300 多名學生。
目前的學區是 Cadence Park School。 但
Cadence Park School 已經和家長講得很清楚： 新生名額上限就是 100 人。所以接下來只會有兩種結果：
- IUSD 重劃（rezone）
- 或是把多出來的學生安排到其他學校
不管是哪一種，結論都一樣： 這一區不可能全部留在
Cadence Park School，甚至有可能被安排到 Cypress Village
Elementary、 Beacon Park School 或
Solis Park School。
更現實的是： 這些學校本身也有名額上限的問題。 我寫
Email 問過 IUSD，他們的回覆很直接：目前沒有任何資料顯示這一區會有多少學生，現在也不能提供答案。
意思就是說：等房子成交、學生實際註冊後才會知道。至於最後怎麼分配，現在沒有答案。
Toll
Brothers 新屋：值這個價嗎？
很多人說靠近
The Canopy 是加分，但如果真的那麼重要，Orchard
Hills 那些被稱為「富豪」的居民應該最在意。結果他們買菜根本不靠那裡。
最近 Toll Brothers 又把新屋價格調回 150 萬以上，但平面圖本身沒有什麼亮點。比起爾灣其他區，這裡的整體生活機能普通，未來銷售情況可以再觀察。再加上這一年來大公園一些社區的銷售表現不理想，市場自然會問：這樣的房屋，真的值這個價格，還是偏高了。
T&T 大統華的加入只是多一個選項，不會根本改變爾灣的整體生活便利性。大家雖然會一邊吐槽規劃縮水，最後當然還是會去捧場。
0 留言:
發佈留言